特定空き家現況調査

建築士会が市から委託を受けて行う「特定空き家等現況調査」に行っ

てきました。


「特定空き家等」とは、放置されている空き家の中で、建物の倒壊、

衛生上有害、景観を損ねる、生活環境の保全に不適切など、条例で

定められた判断基準によって認定された空き家になります。


今回は、すでに認定を受けている特定空き家が、その後の管理、経年

によって状態に変化があるか確認する調査です。


建物および敷地の現地調査というのは、この仕事をしていると度々

機会がありますが、新しい物が建ったり、改修で装い新たになる、

という前提で向かう時は気持ちも何かしらワクワクする感がありま

すが、今回の様に住い手が居なくなり朽ちていく家を見るのは、

何とも言えず寂しく、あまり気の乗る仕事ではないですね。

フラット適合証明

フラット適合証明業務の竣工検査に行ってきました。これは、フラット

の申請を行った住宅が、その技術基準に適合しているか確認する検査に

なります。


フラット35Sを利用する場合、その住宅によって、省エネルギー性か

耐震性かバリアフリー性か耐久性・可変性の何れかのタイプで申請を行

います。それぞれ、金利AプランとBプランで基準のグレードが変わり

ますので、検査依頼のあった住宅のタイプによって検査確認項目の内容

を頭に入れておく必要があります。


さて、検査員として適合証明を行う案件とは別に、コンサルさんの依頼

で、ビルダーさんのフラット申請の設計図書・書類を作成する業務も行

っています。今年はすでに2件取りまとめ、この後も出てきそうな様子

です。


消費税も、いよいよ10%が決まり、来年秋までの着工状況がどうなって

いくのか気になる所です。個人の買い物としては住宅の消費税が一番大

きい訳ですが、住宅本体に関しては消費時の軽減税率の適用ではなく、

消費後の控除による施策となっており、そうした措置は増税後も延長が

決まっています。住宅取得資金の贈与特例に関しては10%で契約した方

が(最初の1年間は)非課税額が大きくなるようなので、親御さん等から

資金援助してもらえる方はタイミングを伺う必要がありそうです。


いずれにしても各々の軽減特例措置に応じて住宅の技術基準が指定され

ますので、税制ならびに住宅性能を、改めて勉強しながら業務にあたり

たいと思います。

耐震基準適合証明

「耐震基準適合証明」を発行する為の現場確認に新潟市まで行ってきま

した。


中古の住宅を購入した時、非耐火建築物(木造住宅)は築20年以内、耐火

建築物(RC造マンション等)は築25年以内であれば住宅ローン控除などの

措置を受けられますが、それらの築年数を超えた物件であっても、耐震

性の基準を満たしていれば同様に税制の措置を受ける事ができます。そ

の耐震性の基準を確認して、適合していることを証明する業務が「耐震

基準適合証明」になります。

 

税額控除等の適用を受けられる耐震基準は2つあります。
〃築基準法施行令第3章及び第5章の4の規定に該当する。
国土交通大臣と財務大臣が協議して定める基準に該当する
→耐震改修促進法に定める耐震診断を行って安全が確かめられること。
です。

 

築20年以上の木造住宅ですと、それ以降に金物規定など耐震性に大きく

係る規定が改訂されているので,砲漏催しません。なので△梁竸命

断を行って評点1.0以上ならばOK。ですが、評点1.0未満となれば耐震

改修をする必要があります。

RC造のマンションの場合も築25年以降、,旅渋ご愀元定には新たな

規定が加わっているものの、耐震性に関しては、新耐震基準(=昭和

56年6月以降に確認済証が下りたもの)で建てられたものは,乏催す

ると見做してよいと判断する様です。


以上より、RC造マンションは昭和56年6月以降の物件は比較的スムーズ

に証明書が発行できる可能性があります。一方、木造住宅は劣化等を考慮

すれば耐震改修まで必要になるケースも多いと思われます。中古で取得後

にリフォーム前提であれば、それに加えて耐震改修も想定内に考えてもら

えれば、と思います。(外装・内装を綺麗にして売り出すビジネスモデル

が流行っていますが、耐震性が考慮されているか確認した方が良いかと思

います。税制優遇もそうですが、普通に暮らすうえでも重要です)。


いずれにしましても、建築士に相談いただければ、適宜に対応いたします。

第三者住宅検査

今年度より第三者住宅検査機関の検査員に登録となり、現場検査に伺って

います。

 

これまで瑕疵担保責任保険の現場検査員では活動していました。瑕疵保険

は法律で決められている検査で、住宅の施工者・販売業者が受けなければ

ならいものです。


第三者住宅検査は民間の任意の検査になります。業者さんは社内検査・自

主検査を行いますが、それに加えて第三者の立場での検査を加えることに

よって、ダブルチェックによる検査の徹底で高品質の住宅を提供する事が

できます。


瑕疵保険は基礎配筋と躯体・防水の2回検査になります。第三者検査はコー

スによりますが6回程度、また各回の検査項目及び写真撮影枚数は段違いに

多く、同じ検査と言っても密度が相当に濃く、検査員にとっても緊張感が

ありますので、一層気を引き締めて業務にあたりたいと思います。

 

エネルギーパス

エネルギーパス資格認定講習会を、東京にて2日間に渡り受講してき

ました。エネルギーパス(エネパス)はISOに基づいた建築物のエネル

ギー評価(燃費評価)の規格で、EUでは住宅に表示が義務付けられて

います。わかりやすく言うと「家の燃費」のものさしです。日本での

普及活動を(一社)日本エネルギーパス協会が行っています。

 

日本にも省エネルギー基準があります。国交省・経産省の補助事業や

フラットの省エネ基準の申請、一定規模以上の新築建物の省エネの届

出には、この技術基準に則って外皮性能・一次エネルギー消費量を計

算します。


両者の違いですが、重なっている部分も多いですが、エネパスの方が

評価項目が多く、より実態に則した計算結果が出せます。一番大きな

点は換気と気密性によるエネルギー損失の計算項目がある事かと思い

ます。


この点に関しては、以前より提携のコンサルさんと仕事をしている中

で話題に上がっていました。コンサルさんは高気密にこだわりがあり、

C値の違いによって省エネ性能にどのくらい差が出るのか、と。(問わ

れて私も、省エネ基準の計算ロジックの範疇に於いて、外皮面積の内、

C値に相当する隙間面積を無断熱と評価してUA値の違いを出してみた

りもしましたが、果たしてそれが正しいのか疑問でした)。私はとい

うと高気密にはそこまで関心はなく、24時間換気が義務付けられて常

に空気は漏れている中でどこまで手間暇とコストをかけてやったら良

いのだろう、位の認識でした、、。で、エネパスには気密性の評価が

あるという事で今回の受講に至ったわけです。

 

エネパスでは換気と漏気(気密性に応じて漏れる空気)によるエネルギー

損失を、ISOに定められた計算式で求める様になっています。

今後、実例で計算シュミレーションを行うなどして、評価を探っていき

たいと思います。

長期優良リフォーム

国交省主催の「平成30年度長期優良住宅化リフォーム推進事業に関す
る説明会」を受講に新潟・朱鷺メッセまで行って来ました。
内容は、制度概要について、評価基準、安心R住宅について、申請等
の手続きについて、フラット35リノベについて、でした。

補助対象となる要件として、工事前にインスペクションを行い、維持
保全計画・改修履歴を作成した上で、リフォーム後の性能基準:”床
基準型、認定長期優良型、9眦拆淵┘優襯ー型、のいずれかを満
たす必要があります。に行くほど要求される性能は高く、それに応
じて補助金額も高くなります。事前のインスペクションで指摘された
劣化事象等は当工事で改修するか維持保全計画で対応を明記する必要
があります。またこれらの基準を満たした上で行う三世代同居対応改
修工事も補助対象となります。


長期優良住宅(増改築)の認定が必要な↓はハードルが高い。それよ

り要求性能の下がる”床全霆犒燭離院璽垢多くなるのかなと思われ
ます。評価基準型では劣化対策と耐震性(新耐震か耐震診断1.0以上)の
基準は必須、省エネルギー対策(等級3等)か維持管理・更新の容易性
のどちらかを選択(戸建ての場合)となります。


いずれの場合も要求される諸性能の基準を読み込んだ上で、既存住宅

の状況に照らして性能向上改修がどこまで可能か見極める必要があり
ます。建築士の職能が発揮される場でもありますが、補助対象事業者
は施工業者か買取再販業者で、設計事務所はなれません。しかし、事
業者と何かしら連携しつつ進めていくのだろうと思います。(インス
ペクションと評価基準の適合証明は建築士の専任事項ですし)。

まあ、複雑で面倒(と言ってはいけない)ですが、需要は確実に増えて
いくと思われるので、対応して行かねばなりません。


なお、事業者が受け取った補助金は全額、発注者(お施主さん、住宅

購入者)に還元しなければなりません。

建物状況調査

提携しているコンサルさんの依頼で、不動産売買に関わる物件の建物

状況調査に行って来ました。


改正宅建業法に対応した既存建物の状況調査(既存住宅状況調査)は、

講習を修了した建築士にのみ認められている業務なので、声が掛かっ

たものと思います。

この業務を建築士の専任とするには、建築士会、事務所協会のロヴィ

ーイングなどもあったのではないかと思われますが、こうして仕事に

結びついた訳ですからありがたい限りです。


さて、この物件、新潟市まで出張って行ったのですが、状況調査と併

せて次は木造耐震診断も行う予定なので、近々にもう1回行く事になり

そうです。

断熱リノベ

暫く前になりますが、断熱リノベの現地調査に行って来ました。

 

これは経済産業省が実施する「高性能建材による住宅の断熱リフォーム

支援事業(断熱リノベ)」に公募した住宅の改修工事が、申請通りに行

われているか確認する調査になります。(経産省の補助事業を担ってい

る社団法人から民間検査法人に調査委託が出て、その民間検査法人の検

査員である私が現地に出向くという流れ)

 

以前に同じ所轄体系にあるZEHの現地調査に行った事がありましたが、

この経産省系の事業は面倒なんですよね。申請は申請で書類等、やたら

細かいですが、調査も細かい。申請対象の機器、設備、建材は全数検査

で、例えばサッシだと写真を全景・採寸・ガラスのスペーサー部アップ

と1ヶ所に付き3枚づつ、それを全部のサッシについて。今回の住宅だ

と30カ所以上なので写真は100枚以上になりました。(施工業者の監督

さんに採寸の押さえをサポートして頂いたのですが、手早な方で非常に

スムーズに進んで助かりました)

 

補助事業は国の予算なので年度区切り。となると調査は冬の時期になる

訳です。いつもの冬場の現調の感覚で厚着していくと、断熱バッチリの

御宅で汗だくになるというパターン。(そういえばZEHの時もそうだっ

た、、)。で、お施主さんは気遣いでお茶を出してくれるのですが、規

則でお茶を頂いてはいけない事になっているんですね。本当はのどが渇

いてすごく飲みたいんですけど、、(30ページ近くある調査マニュアル

に書いてあるわけですよ、お茶禁止)

長期優良住宅

長期優良住宅の申請図書作成を1件やらせてもらいました。
が、かなり面倒ですね、、、そりゃあビルダーさんは外注に出す訳だわ、
と思いました。

 

技術審査の申請は民間の性能評価機関でしたが、予想以上に細かい指摘

を受けまして、まあこちらも初めてで整っていない事もありましたが、

それでもまあ細かい、、。実際、内容が多岐にわたるので図面・書類間

の整合性には注意を払わないといけません。

 

仕事を貰ったコンサルさんとも相談して、進め方をもう少し整理しない

とまずいよね、という事で、今後の案件に向けてブラッシュアップを図

る予定です。

 

その中で、効率化できるなら計算ソフトを買ってあげるから、という事

を言われているのですが、うーん、何が良いのでしょうか、、
今回の申請で自分も一番懸念していて、かつ時間もかかったのが許容応

力度計算での横架材と基礎の検定です。時間の効率化と共に安全性の担

保という意味でも計算ソフトはあった方が良いのは間違いないです。
が、この部分に関しては審査の指摘は全く無かったので、ちょっと拍子

抜け、と同時に安堵ではありました。(どうなんでしょうね、審査の側

もここまで見ている時間が無いので、申請者の責任に於いてやってね、

という感じなんでしょうか?実際、この部分まで指摘し始めたら、それ

こそ泥沼という気はしますが、、)

 

まあまあ、ソフトの選定に向けて少し調べていきたいと思います。

木造許容応力度計算

日本住宅・木材技術センター主催の「入門 木造の許容応力度計算」
セミナーを受講してきました。東京にて2日間みっちりと。

業務で長期優良住宅の申請図書を多数作成する必要が出てきまして、1棟
取り掛かってみたところ、耐震等級2がちょっと手強いぞと。スパン表と
グレー本を取り寄せて何とか自力でまとめてみたものの、これは一度基本
から理解する必要性を感じていたところタイミング良く講習会があった次
第です。
他の業務も緊迫している時期でもあり、また、東京開催で旅費も掛かる、
セミナー自体の受講料も結構なものでしたが、ここは必要な投資という事
で多少無理を押して行ってきました。

 

グレー本を捲ってみた時は難しい事が書いてあって頭を抱えていたのです

が、講習では必要な事を順番に筋道立てて教えてもらったので、これこれ

の検定をすればいいのね、で、その検定はこうすればいいのね、というの
が理解出来ました。(入門編ではありますが、、)。講師の先生の話もとて
も分かりやすかったですし。もっとも、構造をやってる人には「いまさら」
で説明をスルーする部分も意匠設計者には「ちょっと待って」というのが
少なからずあったので、事前に少し齧っていて助かった所はありましたが、、

 

で、長期優良というか性能表示制度とは扱い方の違う所もあるというのも

分かったし、そもそも耐震等級2に必要なのは一部だけだし、とは言え考え

方は当然ながら連続していて、さらには4号の構造チェックも一連の思想

に包含されるものというのも分かりました。

 

講習は新木場の木材会館にて。建築の雑誌で見た事ある建物でしたね。

 

テラスからスカイツリー。新潟は行きも帰りも雪で真っ白でしたが、、

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