特定空き家現況調査

建築士会が市から委託を受けて行う「特定空き家等現況調査」に行っ

てきました。


「特定空き家等」とは、放置されている空き家の中で、建物の倒壊、

衛生上有害、景観を損ねる、生活環境の保全に不適切など、条例で

定められた判断基準によって認定された空き家になります。


今回は、すでに認定を受けている特定空き家が、その後の管理、経年

によって状態に変化があるか確認する調査です。


建物および敷地の現地調査というのは、この仕事をしていると度々

機会がありますが、新しい物が建ったり、改修で装い新たになる、

という前提で向かう時は気持ちも何かしらワクワクする感がありま

すが、今回の様に住い手が居なくなり朽ちていく家を見るのは、

何とも言えず寂しく、あまり気の乗る仕事ではないですね。

無題

先日、出掛けた時にタイミング良く遭遇。

ハッキリクッキリと、結構長い時間見え続けていて、

この後、二重の虹も一瞬見えました。

 

光回線

ネット・電話回線をようやく光に変えた。これまでも度々セールスの
電話・訪問はあったのだけど、やっと踏ん切りのつく条件・タイミン
グになった、という事だと思う。

最大の理由は
・NTTがADSLの廃止を決めた事。ネット回線云々ではなく電話回線
含めて従来の電線を廃止して光に切り替えるという事らしいので。

他にも
・NTT本体(子会社)の人が訪問で営業に来た事。
(名刺にNTTのロゴマークがあるかないかがポイントだそうです。
 NTT関連内部の人しかマークを入れられない、との事)
・近隣の地域で重点的に切り替え作業を進めているタイミングとの事。
・工事費が、多少の切り替え手数料は掛かるものの概ね無料だった事。
 しかも建物外部だけでなく内部配線で工事が発生しても無料だった事。
 (我が家は配管を通してあったので関係なかったが)
 (※工事費概ね無料はポイントでのキャッシュバックを利用して。
   ただし事業所のみ。法人でなく個人事業所でもOK)
・電話番号・FAX番号に変更の無い事。メールアドレスに変更の無い事。
・プロバイダのコース変更手続きもやってくれる事。
・ルーター等のセッティングもやってくれる事。

あとは
・さすがにADSLではコンテンツが重くなってきた事。さらにADSL
回線は接続が頻繁に途切れる事。←これが一番不便だったかも
 
で、工事に来てもらい、特に問題なく終了。
PCは立ち上げたら何もせずとも普通に繋がってたし、無線LANもパスワード
を入れてサクッと繋がった。あっけない程。(昔のISDN、ADSL時代の
接続の苦労は何だったんだろうか?)
電話も音量・雑音等、従来と何の変化もなし。FAXも問題なし。
ネットは快適。PCでの閲覧はストレス無いなー程度で劇的に速くな
ったとは感じないものの、やはり接続が全く途切れないのは良い。
ADSLでは、雨が降り始めると必ず途切れるという何ともアナログな
状態だったので、、(あれ?ネット途切れるなーと思ったらパラパラ
と雨が降り出すとか、遠くの方で雷が聞こえるとか、室内に居ながら
天気が分かるという)
メールで添付ファイルの送信が圧倒的に速くなった。アップロード側
でのスピード差が顕著なのか。
無線LANは使えるレベルの速さになった。これは便利。

工事前の説明では分からなかった事は、光のルーターに無線LANが
内蔵されているという事。なので少し前に買った無線LANが不要に
なった。(知っていれば買わなかったのに)

そして、一番大事な事に気づいていなかったのだけど、工事の後しばらく
してNTTから「利用休止のお知らせ」というハガキが届いた。要はひかり
電話になったので、これまでの電話回線は利用休止という扱い。で、昔は
電話加入の権利を結構高い値段で買った訳だけども、これが実質的に価値
が無くなるという事なのだと。NTTとしては従来の電話線から光ケーブル
への移行は時代の趨勢として進めなければならないが、この権利の問題を
表に出すと、切り替えが一向に進まない事が予想されるので、出来るだけ
密かにしたい。営業の人もあちらからは一切そういった説明はしない。こ
ちらの疑問点を丁寧に聞いて、最後に「他に質問はございませんね」で締
める。なるほど、うまい事やってるんだなと合点がいった。で、利用休止
は5年で更新になり、さらに5年間に継続申し出がない場合は権利は解約と
なる、その時NTTからは事前連絡しませんとハガキに書いてある。これま
た、うまい事やってるなと。

フラット適合証明

フラット適合証明業務の竣工検査に行ってきました。これは、フラット

の申請を行った住宅が、その技術基準に適合しているか確認する検査に

なります。


フラット35Sを利用する場合、その住宅によって、省エネルギー性か

耐震性かバリアフリー性か耐久性・可変性の何れかのタイプで申請を行

います。それぞれ、金利AプランとBプランで基準のグレードが変わり

ますので、検査依頼のあった住宅のタイプによって検査確認項目の内容

を頭に入れておく必要があります。


さて、検査員として適合証明を行う案件とは別に、コンサルさんの依頼

で、ビルダーさんのフラット申請の設計図書・書類を作成する業務も行

っています。今年はすでに2件取りまとめ、この後も出てきそうな様子

です。


消費税も、いよいよ10%が決まり、来年秋までの着工状況がどうなって

いくのか気になる所です。個人の買い物としては住宅の消費税が一番大

きい訳ですが、住宅本体に関しては消費時の軽減税率の適用ではなく、

消費後の控除による施策となっており、そうした措置は増税後も延長が

決まっています。住宅取得資金の贈与特例に関しては10%で契約した方

が(最初の1年間は)非課税額が大きくなるようなので、親御さん等から

資金援助してもらえる方はタイミングを伺う必要がありそうです。


いずれにしても各々の軽減特例措置に応じて住宅の技術基準が指定され

ますので、税制ならびに住宅性能を、改めて勉強しながら業務にあたり

たいと思います。

銃夢

漫画「銃夢」が、ジェームス・キャメロン制作のハリウッド映画になっ

て、公開間近。


トレーラー映像からは、クズ鉄町やザレムの風景、サイボーグ等のメカ

描写は、さすがハリウッド。アクションシーンは漫画のスピード感!

に劣るか。そして物議を醸している主人公ガリィ(海外版ではアリータ)

の目がCGで大きくなっている事、、、まあその、大きさというより

`目つき’が違うんだよね。これじゃあ、ガリィちゃんの魅力が出てない

よなー、、。目って、2次元の表現にしろ、リアルの俳優の芝居にしろ

肝心な点だけど、ここはCGの限界ですかね。

キャラクターや設定は、割と原作を踏襲している感じ。イドのハンター

の恰好、バーサーカーボディー、G・カッター、ベクターのおっさん等。

バーの看板が「カンサス」になってるし。


で、映像はさておき、「銃夢」で一貫して描かれている一番大事な所は、

人間の存在に対する疑問、葛藤、苦悩、そして決断と行動、この絶え間

ない繰り返しであり、それはガリィに限らず、全ての登場人物が抱えて

いるテーマだ。
果たして、ハリウッド映画でここを表現し得るか否か。

耐震基準適合証明

「耐震基準適合証明」を発行する為の現場確認に新潟市まで行ってきま

した。


中古の住宅を購入した時、非耐火建築物(木造住宅)は築20年以内、耐火

建築物(RC造マンション等)は築25年以内であれば住宅ローン控除などの

措置を受けられますが、それらの築年数を超えた物件であっても、耐震

性の基準を満たしていれば同様に税制の措置を受ける事ができます。そ

の耐震性の基準を確認して、適合していることを証明する業務が「耐震

基準適合証明」になります。

 

税額控除等の適用を受けられる耐震基準は2つあります。
〃築基準法施行令第3章及び第5章の4の規定に該当する。
国土交通大臣と財務大臣が協議して定める基準に該当する
→耐震改修促進法に定める耐震診断を行って安全が確かめられること。
です。

 

築20年以上の木造住宅ですと、それ以降に金物規定など耐震性に大きく

係る規定が改訂されているので,砲漏催しません。なので△梁竸命

断を行って評点1.0以上ならばOK。ですが、評点1.0未満となれば耐震

改修をする必要があります。

RC造のマンションの場合も築25年以降、,旅渋ご愀元定には新たな

規定が加わっているものの、耐震性に関しては、新耐震基準(=昭和

56年6月以降に確認済証が下りたもの)で建てられたものは,乏催す

ると見做してよいと判断する様です。


以上より、RC造マンションは昭和56年6月以降の物件は比較的スムーズ

に証明書が発行できる可能性があります。一方、木造住宅は劣化等を考慮

すれば耐震改修まで必要になるケースも多いと思われます。中古で取得後

にリフォーム前提であれば、それに加えて耐震改修も想定内に考えてもら

えれば、と思います。(外装・内装を綺麗にして売り出すビジネスモデル

が流行っていますが、耐震性が考慮されているか確認した方が良いかと思

います。税制優遇もそうですが、普通に暮らすうえでも重要です)。


いずれにしましても、建築士に相談いただければ、適宜に対応いたします。

第三者住宅検査

今年度より第三者住宅検査機関の検査員に登録となり、現場検査に伺って

います。

 

これまで瑕疵担保責任保険の現場検査員では活動していました。瑕疵保険

は法律で決められている検査で、住宅の施工者・販売業者が受けなければ

ならいものです。


第三者住宅検査は民間の任意の検査になります。業者さんは社内検査・自

主検査を行いますが、それに加えて第三者の立場での検査を加えることに

よって、ダブルチェックによる検査の徹底で高品質の住宅を提供する事が

できます。


瑕疵保険は基礎配筋と躯体・防水の2回検査になります。第三者検査はコー

スによりますが6回程度、また各回の検査項目及び写真撮影枚数は段違いに

多く、同じ検査と言っても密度が相当に濃く、検査員にとっても緊張感が

ありますので、一層気を引き締めて業務にあたりたいと思います。

 

エネルギーパス

エネルギーパス資格認定講習会を、東京にて2日間に渡り受講してき

ました。エネルギーパス(エネパス)はISOに基づいた建築物のエネル

ギー評価(燃費評価)の規格で、EUでは住宅に表示が義務付けられて

います。わかりやすく言うと「家の燃費」のものさしです。日本での

普及活動を(一社)日本エネルギーパス協会が行っています。

 

日本にも省エネルギー基準があります。国交省・経産省の補助事業や

フラットの省エネ基準の申請、一定規模以上の新築建物の省エネの届

出には、この技術基準に則って外皮性能・一次エネルギー消費量を計

算します。


両者の違いですが、重なっている部分も多いですが、エネパスの方が

評価項目が多く、より実態に則した計算結果が出せます。一番大きな

点は換気と気密性によるエネルギー損失の計算項目がある事かと思い

ます。


この点に関しては、以前より提携のコンサルさんと仕事をしている中

で話題に上がっていました。コンサルさんは高気密にこだわりがあり、

C値の違いによって省エネ性能にどのくらい差が出るのか、と。(問わ

れて私も、省エネ基準の計算ロジックの範疇に於いて、外皮面積の内、

C値に相当する隙間面積を無断熱と評価してUA値の違いを出してみた

りもしましたが、果たしてそれが正しいのか疑問でした)。私はとい

うと高気密にはそこまで関心はなく、24時間換気が義務付けられて常

に空気は漏れている中でどこまで手間暇とコストをかけてやったら良

いのだろう、位の認識でした、、。で、エネパスには気密性の評価が

あるという事で今回の受講に至ったわけです。

 

エネパスでは換気と漏気(気密性に応じて漏れる空気)によるエネルギー

損失を、ISOに定められた計算式で求める様になっています。

今後、実例で計算シュミレーションを行うなどして、評価を探っていき

たいと思います。

長期優良リフォーム

国交省主催の「平成30年度長期優良住宅化リフォーム推進事業に関す
る説明会」を受講に新潟・朱鷺メッセまで行って来ました。
内容は、制度概要について、評価基準、安心R住宅について、申請等
の手続きについて、フラット35リノベについて、でした。

補助対象となる要件として、工事前にインスペクションを行い、維持
保全計画・改修履歴を作成した上で、リフォーム後の性能基準:”床
基準型、認定長期優良型、9眦拆淵┘優襯ー型、のいずれかを満
たす必要があります。に行くほど要求される性能は高く、それに応
じて補助金額も高くなります。事前のインスペクションで指摘された
劣化事象等は当工事で改修するか維持保全計画で対応を明記する必要
があります。またこれらの基準を満たした上で行う三世代同居対応改
修工事も補助対象となります。


長期優良住宅(増改築)の認定が必要な↓はハードルが高い。それよ

り要求性能の下がる”床全霆犒燭離院璽垢多くなるのかなと思われ
ます。評価基準型では劣化対策と耐震性(新耐震か耐震診断1.0以上)の
基準は必須、省エネルギー対策(等級3等)か維持管理・更新の容易性
のどちらかを選択(戸建ての場合)となります。


いずれの場合も要求される諸性能の基準を読み込んだ上で、既存住宅

の状況に照らして性能向上改修がどこまで可能か見極める必要があり
ます。建築士の職能が発揮される場でもありますが、補助対象事業者
は施工業者か買取再販業者で、設計事務所はなれません。しかし、事
業者と何かしら連携しつつ進めていくのだろうと思います。(インス
ペクションと評価基準の適合証明は建築士の専任事項ですし)。

まあ、複雑で面倒(と言ってはいけない)ですが、需要は確実に増えて
いくと思われるので、対応して行かねばなりません。


なお、事業者が受け取った補助金は全額、発注者(お施主さん、住宅

購入者)に還元しなければなりません。

5月5日 雑感

・連休前に木造耐震診断の計算書をまとめて一区切り。


・連休の谷間は検査、検査。(休みの前にコンクリートを打設すれば

 養生期間と上手くはまるので、なるほど必然の配筋検査)


・休み中は溜まっていた事務仕事、調べもの等々。


・仕事の空いた隙に無線LANを設置。昔の無線LANはとにかく設定が難

 しくトラブルも頻繁にあったのでモデム直結でしか使ってなかった

 のだが、ノートやらタブレットやらで必要に迫られて。安物を買った
 ので(価格.コムでも酷評しかない)心配していたが、何のことは無い、
 ほぼ繋いだだけですんなり開通。


・年度末に駆け込みで行った健康診断。要検査の結果が出て、4月に胃

 カメラと大腸カメラを相次ぎ受診。結局両方とも特に問題なし、、

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